El acuerdo de $4,200 millones de Midway Rising en San Diego va a comité este viernes; la IBA respalda los términos como "justos y razonables"

El Comité de Uso de Suelo y Vivienda del Concejo Municipal de San Diego dará su primer paso formal este viernes sobre la ya postergada reurbanización de Midway Rising: una propuesta de $4,200 millones para reemplazar el envejecido Pechanga Arena con un centro de entretenimiento de 16,000 butacas, más de 4,200 apartamentos y 130,000 pies cuadrados de locales comerciales en 48.5 acres de terreno municipal en el Distrito Midway.

El acuerdo llega al comité con un respaldo condicionado del Analista de Presupuesto Independiente de la ciudad, cuya revisión (Report 26-24, publicado el 12 de octubre) califica el acuerdo propuesto como "una transacción justa y razonable para la ciudad", aunque señala los "significativos costos de oportunidad" que el público tendría que absorber.

Según los términos del acuerdo, la ciudad destinaría casi 50 acres de terreno público mediante arrendamientos de terreno de aproximadamente 105 años de duración, y no percibiría tarifas sobre boletos durante la primera década de operación del arena.

Lo que la ciudad recibiría

La IBA estima que la ciudad recaudaría entre $884 millones y $1,230 millones en tarifas sobre boletos e ingresos por arrendamiento en términos nominales a lo largo de la vigencia de los acuerdos. Descontada a dólares de hoy a una tasa del 4.5 por ciento, esa cifra se reduce a entre $38.1 millones y $68.5 millones.

Esos rendimientos están fuertemente concentrados hacia el final del período. El arrendamiento del arena no contempla tarifa sobre boletos durante los primeros 10 años; después establece $1.50 por entrada pagada, con un incremento anual del 3 por ciento. La ciudad recibiría un 25 por ciento garantizado de los ingresos por tarifas sobre boletos; el 75 por ciento restante queda diferido, sin intereses, hasta que el desarrollador alcance una tasa interna de retorno del 16.5 por ciento sobre el arena, un umbral que la IBA señala podría no alcanzarse jamás.

El desarrollador —el equipo de Midway Rising, cuyo principal inversionista de capital es Stan Kroenke— financiaría y construiría el proyecto con sus propios recursos: un arena de $526.4 millones, aproximadamente $460 millones en infraestructura inicial, $1,540 millones en vivienda a precio de mercado, $111.9 millones en locales comerciales y $1,590 millones para 2,000 unidades de vivienda asequible.

El componente de incremento fiscal

Para reembolsar $378 millones de ese gasto en infraestructura, la ciudad contribuiría a la creación de un Enhanced Infrastructure Financing District (distrito de financiamiento de infraestructura mejorada) que desviaría el crecimiento futuro del impuesto a la propiedad —tanto del fondo general de la ciudad como del condado— para reembolsar al desarrollador a lo largo de aproximadamente cinco décadas. La IBA advierte que el crecimiento anual asumido del 4 por ciento en el valor catastral del distrito "podría ser optimista" para un sitio dominado por una sola clase de activo.

Los opositores de Save Our Access, organización que ha demandado exitosamente a la ciudad por este proyecto en el pasado, argumentan que el público está cediendo el mayor rendimiento sobre su propio terreno. "Esto nos pertenece. Y la pregunta es por qué estamos diciendo que el mejor rendimiento debe ser para el desarrollador privado en lugar de decir que el mejor rendimiento es para el público en general", dijo su presidente John McNab a KPBS.

Si el comité aprueba avanzar con el acuerdo este viernes, el tema pasará al pleno del Concejo Municipal en noviembre. El equipo desarrollador afirma que tiene como objetivo comenzar la construcción a principios de 2028, con un período de construcción de 10 a 15 años.