El Concejo Municipal vota el lunes sobre el acuerdo de arena y vivienda Midway Rising, de $4,200 millones; analista presupuestario lo califica de justo

El Concejo Municipal de San Diego tiene programado votar el lunes 9 de noviembre sobre Midway Rising, el plan de $4,200 millones para reemplazar el terreno de la Pechanga Arena, propiedad de la ciudad, con una nueva arena de 16,000 asientos, 2,000 apartamentos asequibles y aproximadamente 2,250 unidades a precio de mercado en 48.5 acres a lo largo de Sports Arena Boulevard.

El presidente del Concejo, Joe LaCava, canceló la sesión ordinaria del 9 de noviembre y convocó en su lugar una sesión especial. El concejo se reúne a las 10 a.m. para comentarios públicos sobre los puntos de sesión cerrada, entra en sesión cerrada y regresa a la 1 p.m. para tratar tres puntos relacionados con Midway Rising.

El punto 600 adoptaría una resolución de intención para formar un Enhanced Infrastructure Financing District (Distrito de Financiamiento de Infraestructura Mejorada) y crear su junta directiva. El punto 601 abarca las aprobaciones de uso de suelo, incluida una enmienda al plan general y al plan comunitario, un plan específico, una rezonificación, un acuerdo de desarrollo y un permiso de desarrollo del sitio. El punto 602 aprobaría el Disposition and Development Agreement (Acuerdo de Disposición y Desarrollo) con Midway Rising LLC y certificaría el informe de impacto ambiental del proyecto.

Según el acuerdo, la ciudad conserva la propiedad del terreno y lo arrienda al desarrollador, quien financia y construye el proyecto en fases a lo largo de aproximadamente 20 años. Los planes contemplan al menos 2,000 unidades asequibles, incluidas 200 unidades de vivienda de apoyo permanente, con rentas para hogares que ganen entre el 30% y el 80% del ingreso medio del área, con un promedio del 60%. La arena podría reducirse a no menos de 15,200 asientos, con tarifas por boleto más altas para la ciudad si eso ocurre. El plan también incluye hasta 130,000 pies cuadrados de comercio minorista y 14.5 acres de parques y espacios abiertos.

La Oficina del Analista Presupuestario Independiente de la ciudad estimó que la ciudad podría recaudar entre $884 millones y $1,230 millones en tarifas por boleto y renta a lo largo de los aproximadamente 105 años de vigencia de los acuerdos. En dólares actuales, eso equivale a entre $38.1 millones y $68.5 millones con una tasa de descuento del 4.5%. Las tarifas por boleto de la arena estarían exentas durante los primeros 10 años, luego comenzarían en $1.50 por boleto con aumentos anuales del 3%. Las tres cuartas partes de esas tarifas se pagarían únicamente después de que los inversionistas alcancen un rendimiento del 16.5%.

La oficina del analista concluyó que el acuerdo es "una transacción justa y razonable para la ciudad" y ofrece "un equilibrio razonable de riesgos, rendimientos financieros y beneficios públicos". También enumeró los costos. La ciudad comprometería casi 50 acres de terreno público por aproximadamente un siglo. El distrito de financiamiento destinaría el crecimiento futuro del impuesto sobre la propiedad en el sitio al reembolso de infraestructura, en lugar de a los presupuestos generales de la ciudad y el condado. De los $460.3 millones en costos de infraestructura iniciales, $370 millones serían elegibles para reembolso a través de ese distrito, con la ciudad y el condado aportando cada uno el 100% de su parte del crecimiento tributario. La Junta de Supervisores del condado aún debe votar para sumarse.

El analista señaló que la vivienda asequible es factible, pero depende de los precios de los créditos fiscales y de obtener "financiamiento de brecha sustancial". El 16 de octubre, el Land Use and Housing Committee (Comité de Uso de Suelo y Vivienda) votó 4-0 para enviar el acuerdo hacia adelante. Pidió al personal que impidiera que las 2,000 unidades asequibles se utilizaran como crédito externo para las obligaciones de vivienda asequible de otros desarrolladores, a menos que se agoten todas las demás opciones de financiamiento de brecha.

Las alturas de construcción siguen siendo un asunto legal. Los votantes eliminaron el límite de altura costera de 30 pies en el área de Midway mediante la Medida C en 2022, pero un tribunal de apelaciones anuló esa medida. La ciudad afirma ahora que la ley estatal de bonificación de densidad permite que el proyecto supere ese límite, con edificios generalmente de hasta 105 pies, una arena de 165 pies y torres de hasta 250 pies en hasta el 10% del sitio. El proyecto construiría 4,254 viviendas donde la zonificación actual permite 3,545.

La Comisión de Planificación recomendó la aprobación por 6-0, con una abstención, en septiembre de 2025, y el Midway-Pacific Highway Community Planning Group votó 7-0-1 a favor. El acuerdo exclusivo de negociación de la ciudad con Midway Rising vence el 4 de diciembre, a menos que el concejo apruebe primero el acuerdo de desarrollo.